Cấp sổ đỏ và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở

Cấp sổ đỏ và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở

Câu hỏi

Nhà tôi hiện nay có một mảnh đất 277 m2. Mảnh đất này được ba tôi mua lại và sinh sống từ năm 1985 cho đến nay. Hiện tại đất đã được cấp sổ hồng. Năm nay nhà tôi muốn xây dựng trên mảnh đất này và đã xin nộp đơn cho chính quyền sở tại với mong muốn được cấp sổ đỏ. Thế nhưng chỉ được cấp phép 200m2 còn lại 77m2 thì phải chuyển đổi thành đất vườn. Nếu muốn xây rộng toàn bộ khuôn viên khu đất thì phải mua lại 77m2 đó với mức giá mà chính quyền sở tại đề ra. Vậy xin hỏi luật sư như thế là đúng hay sai, vì hiện tại mảnh đất này thuộc sở hữu của gia đình tôi và không có tranh chấp gì, đã đóng thuế đất đầy đủ?

Luật sư trả lời:

2.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bạn trình bày rằng thửa đất này là do gia đình bạn mua lại ( nhận chuyển nhượng) từ năm 1985 và sinh sống ở đó từ ngày đó đến nay, thì tôi không rõ rằng gia đình bạn có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 như sau không?

Điều 100, Luật đất đai như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy với trường hợp của gia đình bạn thì rất có thể sẽ có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký giữa bố bạn và chủ cũ, được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sinh sống ở đó từ trước ngày 15/10/1993, sử dụng ổn định không có tranh chấp thì gia đình bạn sẽ đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ;

2.2. Về hạn mức giao đất và hạn mức công nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 2, Điều 143 và khoản 4, Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

+ Đối với đất ở tại nông thôn: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điêu kiện và tập quán tại địa phương.

+ Đối với đất ở tại đô thị: UBND cấp tỉnh căn cứ vào quy họach sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Tôi không rõ là bạn đang sinh sống ở tỉnh nào, khu vực nào do đó không thể tra cụ thể được hạn mức đất ở tại địa phương bạn là bao nhiêu và được ban hành theo quyết định bao nhiêu của UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, bạn có thể tự tra trên cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống.

Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp của gia đình bạn có thể thuộc vào trường hợp như sau ( khoản 1_ điều 20_ NĐ 43/2014/NĐ-CP):

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 4_ điều 103 của Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

Theo đó thì giả sử hạn mức giao đất ở địa phương bạn là 200m2, và thửa đất nhà bạn có diện tích là 277m2 thì:

+ Trường hợp 1: Nếu thửa đất 277m2 có nhà ở và nhà ở có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng 200m2 thì chỉ được công nhận hạn mức đất ở là 200m2.

+ Trường hợp 2: Nếu thửa đất 277m2 mà có nhà ở và công trình xây dựng phục vụ đời sống lớn hơn 200m2 thì hạn mức công nhận đất ở bằng diện tích thực tế có nhà ở và công trình xây dựng đó. ( có thể công nhận hạn mức đất là 277m2 nếu toàn bộ thửa đất được sử dụng để xây nhà và công trình xây dựng)

=> Như vậy, nếu thuộc trường hợp 1 thì gia đình bạn sẽ không được công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích là 77m2, trừ trường hợp 277m2 đó là diện tích đất ở có vườn, ao như theo quy định tại điều 103_ Luật đất đai 2013, do diện tích đất có vườn ao thì sẽ được công nhận hạn mức sử dụng đất ở lớn hơn hạn mức theo quy định tại địa phương.

=> Nếu bạn thuộc trường hợp 2 như trên thì bạn phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất như sau:

+ Đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; (200m2 không phải đóng tiền sử dụng đất)

+ Diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở ( 77m2 ) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Give a Comment