Có thể tách sổ đỏ được không khi một thành viên của gia đình không đồng ý tách thửa đất?

Có thể tách sổ đỏ được không khi một thành viên của gia đình không đồng ý tách thửa đất?

Câu hỏi

Gia đình tôi đông con có tất cả 7 Anh chị Em trong đó 4 chị gái đã lấy chồng, Ba Anh Em tôi muốn tách riêng phần đất của Bố Mẹ ra cho để xây dựng nhà ở, tạo lập cuộc sống. Nhưng các Anh Em xảy ra mâu thuẫn, người Anh cả không đồng ý ký hồ sơ tách thửa. Vậy, Chúng tôi có thể tách thửa đất nếu có sự cho phép của Bố Mẹ hay không?

Luật sư tư vấn:

Trong trường hợp này bạn cần xác định xem đất này thuộc sở hữu của ai?

Trường hợp 1: Nếu đất là của bố bạn thì nếu bạn muốn tách sổ đỏ thì bố bạn phải làm thủ tục tặng cho sau đó mới tách thửa được.

Để thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, bạn cần tiến hành những thủ tục sau đây:

– Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

– Bước 2: Công chứng/chứng thực Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là bắt buộc, và các bên phải đảm bảo hình thức của hợp đồng theo quy định của luật thì pháp luật mới thừa nhận giá trị pháp lý của hợp đồng này.

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 , Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thủ tục tách thửa đất (chia tách quyền sử dụng đất) gồm:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin công văn đủ điều kiện tách thửa đất:

Hồ sơ gồm:

– 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản chính);

– 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (bản sao có chứng thực);

– Hợp đồng tặng cho

– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên chuyển nhượng (bản sao chứng thực);

– 02 CMND, sổ hộ khẩu của Bên nhận chuyển nhượng (bản sao chứng thực);

– 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất xin chuyển quyền và phần còn lại sau khi chuyển quyền (bản chính);

– 02 Hồ sơ hiện trạng nhà bản chính (nếu có).

Kết quả: Công văn đủ điều kiện tách thửa (chia tách quyền sử dụng đất).

Bước 2: Liên hệ với phòng/văn phòng công chứng để ký hợp đồng/Văn bản thỏa thuận chia tách theo công văn đủ điều kiện tách thửa nói trên.

Bước 3: thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

– Hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực;

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Bản sao có chứng thực Chứng minh thư nhân dân của 2 bên;

– Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu của 2 bên;

Hồ sơ này bạn nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Khi tiến hành tách thửa, bên chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ việc tách thửa và chịu lệ phí trước bạ cho việc sang tên sổ đỏ. Nhưng các bên có thể tự thỏa thuận để một bên nộp cả hai loại thuế này.

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Do đó, trường hợp của gia đình bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…

Theo quy định tại Điều 1 Thông tư 34/2013/TT-BTC về sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ. Như vậy việc bố bạn tặng cho bạn mảnh đất trên thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ và không phải tiến hành kê khai lệ phí trước bạ nhưng bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và bố mẹ bạn như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu…lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định trên.

Do đó, nếu thuộc trường hợp trên, bạn không cần anh bạn đồng ý vẫn có thể làm thủ tục tách thửa

Trường hợp 2: Nếu đất là của Hộ gia đình thì bạn phải có sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu thì mới được tách thửa

Theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 quy định

“Điều 108. Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”

Do đó, nếu đây là tài sản chung của hộ gia đình và anh bạn cũng đứng tên trong sổ hộ khẩu thì anh bạn có quyền đồng ý hoặc không.

Ngoài ra, tùy từng tỉnh, thành phố có quy định diện tích tối thiểu để tách thửa đối với từng loại đất nên bạn cũng phải tuân theo quy định đó.

 

Give a Comment