Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình tôi có một thửa ruộng rộng 1050m2. Đất đã được cấp sổ đỏ năm 2014. Nay do không có nhu cầu sử nên tôi muốn bán lại mảnh đất này cho một người quen ở xã bên cạnh.Tuy nhiên, khi đi công chứng hợp đồng thì họ bảo không được chuyển nhượng đất nông nghiệp với người xã khác. Như vậy là sao thưa luật sư? Tại sao tôi không được chuyển nhượng đất này và điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Tổng đài tư vấn pháp luật Asklaw 19006261. Luật sư tư vấn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật như sau:

  • Căn cứ pháp lý: 

            – Luật đất đai 2013

            – Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai

1. Đất nông nghiệp là gì?

     Tại Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai quy định về đất nông nghiệp như sau:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;” 

     Như vậy, theo quy định của pháp luật có thể hiểu đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất dùng vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt, chăn nuôi, bảo vệ môi trường sinh thái. Trong đó, thửa đất của bạn được xác định là đất trồng lúa và được liệt kê tại Điểm a khoản 1 điều 10 là đất nông nghiệp

2.Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

       Như vây, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng được 4 điều kiện bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đấ không bị kê biên để thi hành án; đất còn thời hạn sử dụng đất. Đây là những điều kiện cơ bản, tiên quyết để được chuyển nhượng quyền sử đất. Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu phải đáp ứng được thêm 1 số điều kiện khác.

3. Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp

     Ngoài các điều kiện chung như đã phân tích ở phần trên, để được chuyển nhượng đất nông nghiệp phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 190 Luật đất đai như sau:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”

      Ngoài ra, với đối tượng nhận chuyển nhượng đất phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm 3 điều 191 Luật đất đai như sau:

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

     Dựa trên quy định của pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ngoài 4 điều kiện đã phân tích ở phần 2, cần đáp ứng đủ 2 điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng bao gồm: người nhận chuyển nhường phải có hộ khẩu trong cùng xã, phường, thị trấn và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Vì vậy, trong trường hợp của bạn do bạn và người nhận chuyển nhượng không cùng trong 1 xã nên bạn không được phép chuyển nhượng thửa đất này. Tổ chức công chứng địa phương không công chứng hợp đồng chuyển nhượng này là đúng quy định của pháp luật. 

    Trên đây là nội dung tư vấn của Asklaw đối với trường hợp của bạn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Mọi thắc mắc hoặc cần tư vấn cụ thể hơn, bạn vui lòng liên hệ Tổng đài tư vấn 19006261 để được hỗ trợ kịp thời.

One Response

  1. Nguyen H 04/06/2020

Give a Comment