Doanh nghiệp có được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối  với quyền đất thuê?

Doanh nghiệp có được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với quyền đất thuê?

Xin chào chuyên mục! Cách đây vài năm, Chúng  tôi có mua lại 1 căn nhà tập thể của một công ty nhà máy nơi  chị gái tôi làm việc. Như mọi năm công ty vẫn đóng thuế đất ( vì chúng tôi chỉ mua nhà còn đất vẫn của công ty). Đến nay công ty thông báo làm ăn khó khăn và không đủ điều kiện chi trả thuế đất nữa nên bắt công nhân ( những người đang có nhà ở trong khu đất của công ty) phải trả 1 khoản tiền thuê lại đất của công ty. Tôi muốn hỏi công ty luật vấn đề sau :chúng tôi có thể đòi hỏi quyền được cấp bìa đỏ và quyền sử dụng đất hay không? Nếu có thì hồ sơ, đơn từ cần những gì? Nếu không được quyền sử dụng đất thì việc công ty yêu cầu chúng tôi phải thuê lại đất trong khi chúng tôi đã mua hẳn nhà với công ty là đúng hay sai luật?Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục của chúng tôi,  với trường hợp của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Trường hợp thứ nhất, đất của doanh nghiệp là đất thuê trả tiền 1 lần:

Theo quy định tại điều 174 Luật đất đai 2013:

“Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật”.

Do đó, trong trường hợp này công ty có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc công ty chuyển giao quyển sở hữu nhà ở cho bạn là hợp pháp và công ty có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm:

– Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

– Hộ khẩu thường trú của người mua;

– Trích lục thửa đất;

– Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

– Chứng từ nộp tiền thuế đất.

2. Các khoản thuế phải nộp:

– Thuế chuyển quyền sử dụng đất ở;

– Lệ phí trước bạ nhà ở, đất ở;

3. Trình tự, thủ tục:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Kể từ ngày nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Kể từ ngày các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhậnchuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tường hợp thứ hai, Nhà nước cho thuê đất dưới hàng thức trả tiền hàng năm.

Theo quy định tại điều 175 Luật đất đai 2013:

“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

1. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế”.

Và căn cứ theo Điều 189 luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm như sau:

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

2. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;

b) Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

3. Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại theo giá đất cụ thể, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án.

4. Đối với trường hợp thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng thì thực hiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Như vậy, nếu đất của doanh nghiệp là đất thuê trả tiền hàng năm thì doanh nghiệp không thể chuyển nhượng đất cho người khác mà chỉ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định trên.

Và doanh nghiệp chỉ được phép chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đáp ứng được các điều kiện tại điều 189 Luật đất đai năm 2013. Và việc thực doanh nghiệp yêu cầu bạn đóng thuế đất với lý do là không đúng theo quy định của pháp luật, doanh nghiệp đang là bên thuê đất nên doanh nghiệp phải đóng tiền thuê đất.

Nếu doanh nghiệp và bạn không thuộc trường hợp theo điều 189 thì doanh nghiệp không được phép chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bạn. Trong trường hợp này, doanh nghiệp chỉ có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Công ty đã thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở cho bạn và việc công ty yêu cầu bạn trả tiền thuê đất là không đúng quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở giữa bạn và công ty sẽ bị hủy bỏ, hai bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Trên đây là ý kiến giải đáp của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Việc đưa ra nội dung nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo

2 Comments

  1. Nghia 01/11/2017
  2. Yến Nhi 22/11/2017

Give a Comment