Tìm kiếm một câu hỏi?

Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào? bạn có thể tìm kiếm ở bên dưới hoặc nhập những gì bạn đang muốn tìm kiếm!

Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có vi phạm pháp luật không?

Câu hỏi:

Xin cho em hỏi vợ chồng em có mua 200m vuông đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng và vợ chồng e đã xây nhà ở một thời gian. Nhà nước có quyết định quy hoạch tổng thể cả vùng, sau đó có người hỏi mua lại nhà em, em nói nhà không có sổ muốn mua thì mua chỉ viết giấy tay thôi. Nhưng họ vẫn đồng ý mua với giá thỏa thuận 350.000.000 triệu và ở được 6 tháng thì họ mới nghe thấy đất và nhà quy hoạch thu hồi. Bây giờ họ nói vợ chồng em phải trả tiền lại, nhưng vợ chồng em không chịu, họ kiện đơn ra tòa án là nói vợ chồng em bán nhà đất lừa gạt, họ làm đơn yêu cầu tòa án hủy hợp đồng và em bồi thường trả tiền lại. Nhưng thực tế vợ chồng em khi bán nhà cũng trả nợ đâu mà còn tiền mà trả. Xin luật sư tư vấn giúp em với vì việc này mà vợ chồng em suy nghĩ hoài mà không có tâm trạng nào làm việc. Vợ chồng em xin chân thành cám ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục tư vấn luật dân sự của chúng tôi,  với trường hợp của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Vì bạn không đề cập đến thời gian bạn mua mảnh đất và thời gian bạn giao kết hợp đồng mua bán với  người thứ hai do vậy sẽ áp dung Bộ luật dân sự 2005 (có hiệu lực ngày 01/01/2006) và Luật đất đai 2013 (có hiệu lực ngày 01/07/2014)

Thứ nhất, việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tiên bạn giao kết không được công chứng, chứng thực có thể ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bạn ký với người mua.

Cụ thể, khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định cụ thể:

“2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”

Và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013.

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp, nếu văn bản viết tay về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đầu tiên khi bạn là bên nhận chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì có hai trường hợp có thể xảy ra:

+ Hợp đồng không phát sinh hiệu lực pháp luật do vi phạm quy định về hình thức hợp đồng nếu bên chuyển nhượng (bên bán)  không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

+ Hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật nếu bên chuyển nhượng (bên bán) là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Do đó, trong trường hợp hợp đồng không phát sinh hiệu lực do không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì về mặt pháp lý, quyền sử dụng thửa đất vẫn thuộc về người chủ cũ. Như vậy, việc bạn giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thứ hai là trái pháp luật do bạn không phải chủ sở hữu hay người được ủy quyền để có quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất. Bởi vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thứ hai sẽ bị tuyên bố vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 128 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bạn phải tra lại số tiền 350 triệu đồng là giá trị hợp động và có thể phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại (nếu có) theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Thứ hai, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thứ nhất vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật, bạn có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất trên. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 nêu trên, giấy tờ viết tay khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bạn là bên bán cũng cần phải được công chứng, chứng thức theo quy định của pháp luật mới có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp chưa được công chứng, chứng thực mà bên mua có yêu cầu thì bạn có nghĩa vụ thanh toán số tiền 350 triệu đồng do hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật. Trong trường hợp giấy tờ viết tay giữa hai bên đã được công chứng, chứng thực nghĩa là hợp đồng đã phát sinh hiệu lực pháp lý thì việc bên mua yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng vì cho rằng bạn lừa dối khi giao kết hợp đồng là chưa đủ căn cứ pháp luật.

Điều 425 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hủy bỏ hợp đồng dân sự như sau:

“Điều 425. Hủy bỏ hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, việc hủy bỏ hợp đồng chỉ được chấp nhận nếu xảy ra sự kiện là điều kiện hủy bỏ hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Như thông tin bạn cung cấp thì Nhà nước đã có công bố quy hoạch sử dụng đất trước thời điểm diễn ra việc mua bán, do đó người mua hoàn toàn có khả năng được biết về thông tin này mà không cần đến sự thông báo của người bán là bạn. Do vậy, việc cho rằng bạn đã có hành vi “lừa đảo” khi không cung cấp thông tin về tình trạng quy hoạch đối với thửa đất tại thời điểm giao kết hợp đồng là không hợp lý.

Để lại bình luận

avatar
  Theo dõi  
Thông báo của