Mua đất đang bị thế chấp ở ngân hàng thì phải làm thế nào?

Mua đất đang bị thế chấp ở ngân hàng thì phải làm thế nào?

Câu hỏi

Gia đình em muốn mua một mảnh đất 150m2 tại huyện K tỉnh H. Tuy nhiên, do sổ đỏ của bên bán đang được thế chấp tại ngân hàng nên chưa thực hiện thủ tục mua, bán được. Luật sư cho em hỏi em phải làm sao để đảm bảo được quyền lợi khi vẫn tiếp tục mua phần đất trên

Luật sư tư vấn:

Căn cứ theo quy định của điều 188 Luật đất đai 2013 thì việc mua, bán, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

+ Đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 ).

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền ( quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013).

Xét trường hợp của bạn vì bên bán đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng, cho nên hai bên chưa thể thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, nếu bạn vẫn muốn mua phần đất này thì hai bên có thể ký kết một hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyền lợi cho hai bên ( tuy nhiên hợp đồng đặt cọc sẽ không được coi là cơ sở để bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Căn cứ theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận của hai bên về việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể ký hợp đồng đặt cọc với bên bán đất về việc bạn sẽ giao cho bên bán một khoản tiền và trong một thời hạn nhất định mà hai bên thỏa thuận bên bán phải thực hiện thủ tục giải chấp ngân hàng và ký kết hợp đồng mua, bán đất với bạn. Nếu sau thời hạn mà hai bên thỏa thuận bên bán không bán đất cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết yêu cầu bên bán phải hoàn trả lại tiền cho bạn theo điều khoản trong hợp đồng đặt cọc.

Give a Comment