Câu hỏi

Xin chào luật sư,

Gia đình mẹ tôi có 4 người con, mẹ tôi là con cả. Mẹ tôi năm 2010 có mua lại nhà của ông bà ngoại. Ngôi nhà đã được chứng thực là toàn quyền sở hữu của ông bà tôi. Ông bà chỉ viết bằng giấy viết tay giữa ông bà và bố mẹ tôi. Gia đình tôi đã sinh sống trên căn hộ chung cư giá rẻ đó từ năm 2010 đến nay. Ông bà đã có chia tiền bán nhà cho 2 người con (nhà tôi vẫn còn lưu giữ chứng nhận của ủy ban về việc nhận tiền bán nhà), còn một người con vào thời điểm đó không chịu nhận tiền. Ngôi nhà chưa được sang tên cho bố mẹ tôi cũng bởi người con thứ 3 này có đơn kiện không chịu nhận tiền chia bán nhà.

Đến nay ông bà tôi đã mất, người con đó cũng chưa được chia tiền bán nhà và thừa kế. Đến nay những người con khác của ông bà quay lại kiện ngược mẹ tôi mua bán nhà không hợp lệ và Đòi chia thừa kế toàn bộ ngôi nhà.

Vậy trong trường hợp này gia đình nhà tôi đúng hay các cô chú đúng? Pháp luật có công nhận giấy tờ mua bán viết tay hay không?

Luật sư tư vấn: 

Hình thức của hợp đồng mua bán nhà được quy định tại điều 443 Bộ luật dân sự 1995 như sau :

Điều 443. Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Theo quy định trên, hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực.

Về hiệu lực của giao dịch dân sự khi vi phạm quy định về hình thức tại điều 139 Bộ luật dân sự 1995 như sau:

Điều 139. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định trên, hợp đồng không tuân thủ về mặt hình thức thì sẽ bị vô hiệu, trường hợp các bên muốn hợp đồng được công nhận thì phải yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các cơ quan này sẽ cho hai bên một thời hạn nhất định để thực hiện quy định về hình thức của hợp đồng, nếu không thực hiện quy định về hình thức hợp đồng trong thời hạn đã ấn định thì hợp đồng sẽ vô hiệu.

Thời điểm hiện tại, hợp đồng mua bán nhà giữa bố mẹ bạn và ông bà bạn vẫn chưa được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Ngoài ra việc ông bà bạn là một bên trong hợp đồng đã mất nên không thể thực hiện việc công chứng chứng thực nữa. Do đó, hợp đồng mua bán này sẽ bị vô hiệu.

Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại điều 146 Bộ luật dân sự 1995:

Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Hợp đồng mua bán giữa bố mẹ bạn và ông bà bạn bị vô hiệu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Sau đó, ngôi nhà sẽ là di sản thừa kế của ông bà bạn và được chia theo quy định của pháp luật.