Sổ đỏ đang thế chấp có được phép sang tên cho người khác không?

Sổ đỏ đang thế chấp có được phép sang tên cho người khác không?

Câu hỏi:

Chào luật sư, tôi có một mảnh đất trị giá khoảng 400 triệu nhưng hiện tại tôi đang thế chấp tại ngân hàng để vay 200 triệu. Nay tôi muốn bán lại mảnh đất này cho anh A để trả nợ cho ngân hàng. Xin hỏi luật sư, trong trường hợp này tôi có được sang tên sổ đỏ này cho anh A không?

Luật sư tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến chuyên mục tư vấn pháp luật của công ty Luật VinaBiz. Với những thông tin bạn cung cấp bộ phận tư vấn luật đất đai đưa ra ý kiến tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 349 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 349. Quyền của bên thế chấp tài sản

4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Như vậy, theo quy định trên, bạn có quyền được sang tên sổ đỏ cho người khác nếu như thuộc một trong hai trường hợp sau:

– Được ngân hàng đồng ý cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp. Thực tế thì rất khó để Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản đang bảo đảm tại Ngân hàng vì sẽ dẫn đến rủi ro cho Ngân hàng, trừ trường hợp bên có nghĩa vụ được bảo đảm thay thế biện pháp bảo đảm hoặc tài sản bảo đảm.

– Chủ sử dụng đất đã làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật (sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ tại Ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm/tài sản bảo đảm như nêu trên, Ngân hàng sẽ ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm). Thực chất của việc này là bạn có thể thỏa thuận với anh A về việc anh A có thể đưa trước cho anh số tiền 200 triệu để trả nợ ngân hàng và rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ra. Sau đó bạn và anh A ký kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có công chứng. Lúc này bạn hoàn toàn có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho anh A một cách hợp pháp.

Như vậy, khi sổ đỏ đang bị thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ thì bạn có thể sang tên cho người khác với điều kiện được bên nhận thế chấp đồng ý. Tuy nhiên, việc thỏa thuận để bên thế chấp và bên nhận thế chấp về vấn đề này trên thực tế là khó có thể thực hiện được vì không có một chủ nợ nào chịu chấp nhận rủi ro để bên thế chấp bán đi tài sản thế chấp. Do vậy, bạn cần cân nhắc kĩ về việc sang tên sổ đỏ cho người khác khi đang dùng làm tài sản thế chấp.

Căn cứ pháp lý:

Điều 349 Bộ luật dân sự 2005

Give a Comment