Thủ tục bán đất

Thủ tục bán đất – Hướng dẫn mới cập nhật năm 2020

Câu hỏi: Sau khi tham khảo các tài liệu pháp luật, mảnh đất gia đình chúng tôi đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, tôi thấy các quy trình cũng như lệ phí trong thủ tục bán đất vẫn còn chưa rõ ràng. Luật sư có thể trình bày chi tiết về thủ tục này giúp tôi được không ạ? Xin cảm ơn!

Trả lời:

Trước khi đến với phần thủ tục bán đất, bạn cần phải tìm hiểu về điều kiện của người sử dụng đất, được quy định trong khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Nếu cả người sử dụng và mảnh đất đó đủ điều kiện, thì việc chuyển nhượng đất sẽ được diễn ra theo quy trình dưới đây.

Đặt cọc không bắt buộc trong Thủ tục bán đất

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc trong mua bán nhà đất là việc: Bên mua sẽ chuyển cho bên bán một khoản tiền để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.

Hậu quả pháp lý của đặt cọc:

Trường hợp 1: Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện

– Tiền sẽ đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán.

Trường hợp 2: Bên dự định mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng

– Nếu không mua thì tiền đặt cọc thuộc về bên có đất.

Trường hợp 3: Nếu bên có đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng

– Thì bên có đất phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc (tiền phạt cọc).

Lưu ý:

– Các bên có thỏa thuận thì thực hiện theo thỏa thuận.

– Lưu ý cách ghi trong giấy đặt cọc (vì từ ngữ khác nhau có thể dẫn tới hậu quả khác nhau).

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên sau khi đặt cọc hoặc không thỏa thuận đặt cọc thì sẽ tiến hành công chứng hợp đồng tại Phòng công chứng (của Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (tư nhân) trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng

Theo khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

Bên bánBên mua
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
– Hợp đồng ủy quyền (nếu bán thay người khác).
– Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
– Sổ hộ khẩu.
– Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

– Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

– Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng. Tuy nhiên, thông thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Bước 2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng

Kê khai nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;

– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ

– Bản sao, bản chụp Sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

– Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.

– Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ).

Nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ

– Hồ sơ cần chuẩn bị:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

Ngoài ra, phải có sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước nhân dân.

Bước 1. Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ:

+ Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

+ Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ

– Trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Trường hợp 2: Hồ sơ đủ

– Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ.

Bước 3. Giải quyết yêu cầu

– Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Lưu ý với bên mua: Khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…thì nộp theo số tiền như thông báo tại cơ quan thuế và biên lai thì giữ và gửi lại cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bước 4. Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;

+ Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Các khoản chi phí khi sang tên

  • Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
  • Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
  • Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…

Để lại bình luận

avatar
  Theo dõi  
Thông báo khi