Tôi có thể mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hay vi bằng có rủi ro không ?

Tôi có thể mua nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền hay vi bằng có rủi ro không ?

Câu hỏi

Hiện tôi đang muốn mua lại nhà ở xã hội – chung cư bộ tổng tham mưu, tây tựu, bắc từ liêm, hn. Dự án mới bàn giao được gần 2 năm, còn 3 năm nữa mới đến hạn được chuyển giao nhà. Tuy nhiên tôi muốn mua luôn. Mong công ty tư vấn giúp tôi để hạn chế rủi ro khi mua nhà. Chủ là quân đội ?

1. Cơ sở pháp lý

Luật nhà ở năm 2014

– Bộ luật dân sự năm 2015

– Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội

2. Luật sư tư vấn

Theo quy định của Nghị định 100/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 thì Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, nếu bên bán nhà của bạn chưa sử dụng đủ 5 năm theo quy định thì chưa được phép chuyển nhượng căn hộ này cho gia đình bạn. Trong trường hợp bạn muốn mú căn hộ này thì có thể lựa chọn nhưng hình thức sau:

+ Ký kết hợp đồng ủy quyền:

Theo đó, căn cứ theo quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thay mặt mình thực hiện một cong việc nhất định nhân danh bên ủy quyền trong thời hạn mà hai bên thảo thuận. Cụ thể:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Tuy nhiên, hình thức ủy quyền cũng có những rủi ro cho bên được ủy quyền như: do hợp đồng ủy quyền là hợp đồng có thời hạn và bên được ủy quyền chỉ được thực hiện trong một phạm vi nhất định do bên ủy quyền cho phép thực hiện, do đó, nếu bạn ký hợp đồng ủy quyền với chủ căn hộ thì gia đình bạn sẽ bị hạn chế một số quyền lợi. Mặt khác, hợp đồng ủy quyền cũng sẽ bị coi là đương nhiên hết hiệu lực khi bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết; đồng thời bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền và chỉ cần thông báo trước cho bạn một thời gian nhất định và chi trả thù lao cho bên bạn nếu là hợp đồng ủy quyền có thù lao ( theo quy định tại điều 569 Bộ luật dân sự 2015).

+ Ký hợp đồng đặt cọc:

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì bạn cũng có thể lựa chọn hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là bạn sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dich, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai ben chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên, theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của bạn một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho bạn, do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì bạn chỉ có thể khời kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

+ Hiện nay, nhiều người cũng lựa chọn ký vi bằng về việc mua bán nhà khi bên bán chưa đủ điều kiện để bán nhà. Hợp đồng được ký vi bằng tại văn phòng thừa phát lại ghi nhận một sự kiện pháp lý là hai bên có thỏa thuận với nhau về việc mua bán, tuy nhiên hợp đồng này lại không được coi là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bạn mà vi bằng này sẽ được coi là bằng chứng trước tòa nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra.

Give a Comment