Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có được không?

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp có được không?

Xin chào chuyên mục hỏi đáp pháp luật! Tôi có vấn đề muốn hỏi về việc xây nhà trên đất nông nghiệp có được phép không? Luật đất đai và các văn bản pháp luật liên quan quy định như thế nào? cụ thể như sau: Bố mẹ tôi có một thửa đất 3500m2,  ở Đà Nẵng và đã được cấp sổ đỏ từ rất lâu, diện tích đất thổ cư trong sổ này là 200m2. Tính đến nay, bố mẹ tôi đã ở đây gần 35 năm. Cách đây hơn 8 năm, bố mẹ tôi đã cho anh tôi xây nhà trên mảnh đất này (chưa làm giấy tờ gì cho căn nhà của anh), sau đó thì bố mẹ tôi cũng xây lại căn nhà của mình với diện tích gần 200m2 và xây dựng chuồng trại và cũng không có giấy xin phép. Nay một người em khác của tôi cũng được bố mẹ cho đất xây nhà kế bên bố mẹ, nhưng Xã không cấp phép xây dựng vì thửa đất của bố mẹ tôi theo tính toán của địa chính Xã thì đã bị -3000m2 đất thổ cư.  Họ yêu cầu bố mẹ tôi phải nộp đủ số tiền (tính ra khoảng 500-600 triệu đồng) để chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì mới được phép xây dựng. Bây giờ em tôi rất băn khoăn, dù đã đi hỏi khắp nơi nhưng cũng không có cách nào ngoài cách của bên địa chính. Vậy cho tôi hỏi,  liệu có còn cách nào cho gia đình em tôi có thể xây nhà mà không trái quy định không? Nếu làm như đúng luật thì em và gia đình tôi không có đủ tiền để thực hiện.Mong chuyên mục gải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến chuyên mục của chúng tôi,  với trường hợp của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay em gái bạn đang muốn xây dựng nhà trên diện tích đất của bố mẹ, tuy nhiên thửa đất này không phải là đất thổ cư.

1. Về việc chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 107 Luật đất đai thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên gia đình bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà ở được. Gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 Nghị định 198/2004 về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đấtsang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

c) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

– Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp.

3. Chuyển mục đích sử dụng từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài sang đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh thì không thu tiền sử dụng đất.

4. Chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài) thì thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn”.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục đích sử dụng và trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 1 Quyết định số 2746/2006/QĐ-BTC về việc đính chính điểm 2, mục III, phần D Thông tư 70/2006/TT-BTC thì hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 6 Nghị định 198/2004 nếu chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do vậy, hiện nay gia đình bạn cần làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mới có thể xin cấp phép xây dựng được, nếu gia đình bạn chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Về việc xin cấp phép xây dựng:

Vì hiện nay người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bố mẹ bạn, do vậy, để em bạn có thể xin cấp phép xây dựng và ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của em gái bạn thì bố mẹ và em gái bạn cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang cho con. Khi đó,em gái bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở.

Trên đây là ý kiến giải đáp của chúng tôi về câu hỏi của bạn. Việc đưa ra nội dung nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thông tin do người hỏi cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

 

Give a Comment