Câu hỏi

Năm 2001 tôi có mua 1 mảnh đất có diện tích 97,8m2 ở quận Bắc Từ Liêm chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Diện tích sử dụng đất hiện tại bây giờ là 111,8 m2.Bây giờ tôi đang trong giai đoạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi có một số thắc mắc như sau:

1. Trong thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất có ghi rõ:

+ Diện tích trong hạn mức giao đất ở là 90m2 và tôi phải nộp 50% tiền sử dụng đất với diện tích này.

+ Diện tích ngoài hạn mức giao đất ở là 21.8m2 và tôi phải nộp 100% tiền sử dụng đất với diện tích này.

Nhưng thực tế thì diện tích trong hạn mức giao đất ở của nhà tôi là 97,8m2. Vậy có phải thông báo trên là khai không đúng không? Và việc tôi phải nộp số tiền như vậy là có đúng không?

2. Trong Thông báo nộp thuế lần 1 năm 2007 , có nêu Vị trí đất là vị trí 4, nhưng ở tất cả các thông báo sau này như thông báo nộp lệ phí trước bạ, thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS, thông báo về việc nộp tiền sử dụng đất đều nêu vị trí đất nhà tôi là vị trí 3. Vậy có phải họ cố tình nêu sai vị trí để tăng tiền thuế không?

3. Về tiền thuế thu nhập cá nhân thì tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Và trong thông báo nộp thuế thu nhập cá nhân thì tổng diện tích tôi phải nộp là 111,8m2. Vậy diện tích ngoài hạn mức mà tôi mua từ nhà nước cũng phải nộp là đúng hay sai?

2. Luật sư tư vấn:

2.1. Về thông báo quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1, Điều 3 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở tại các Phường mức tối đa là 90m2.

Vậy nên việc quy định diện tích trong hạn mức giao đất ở trong thông báo này là chính xác.

Theo điểm a, khoản 1, điều 7, nghị định Số: 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 như sau:

“a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy thì việc bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất cho 90m2 diện tích trong hạn mức đất ở và 100% tiền sử dụng đất cho 21,8m2 diện tích ngoài hạn mức đất ở là chính xác.

2.2. Về vấn đề vị trí đất

Theo điểm b, khoản 2, điều 2, Quyết Định số 96/2014/QĐ – UBND quyết định Ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019 quy định:

“- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m.

– Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.”

Do đó, trong trường hợp nếu mảnh đất của gia đình bạn có một chủ sở hữu có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất từ 2m đến dưới 3,5m thì vị trí của đất là vị trí 3. Còn trong trường hợp mảnh đất của gia đình bạn có một chủ sở hữu có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt ngõ nhất dưới 2m thì vị trí đất của gia đình bạn là vị trí 4.

Tuy nhiên, các văn bản trên do cùng 1 cơ quan ban hành là chi cục thuế quận Bắc Từ Liêm nhưng lại đưa ra những thông tin khác nhau thì bạn phải xem xét trong giữa 2 khoảng thời gian các thông báo đó được đưa ra, vị trí mảnh đất của gia đình bạn có được thay đổi không,ví dụ nhà nước có quy hoạch làm đường hay làm ngõ mà việc quy hoạch đó làm thay đổi vị trí mảnh đất của gia đình bạn từ vị trí 4 lên vị trí 3 hay không. Nếu không có sự thay đổi đó thì bạn làm đơn khiếu nại gửi đến Chi cục thuế quận Bắc Từ Liêm hoặc đến Chi cục trưởng chi cục thuế quận Bắc Từ Liêm.

2.3. Thuế thu nhập cá nhân

Theo điểm b, khoản 5, điều 3, Luật Thuế thu nhập cá nhân Số: 04/2007/QH12 quy định về thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân:

“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở”

Theo đó thì người bán đất cho gia đình bạn sẽ là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân chứ không phải gia đình bạn. Trừ trường hợp hai bên đã thỏa thuận là bên mua sẽ phải nộp loại thuế này.

Trong trường hợp 2 bên không có thỏa thuận gì thì bên bán sẽ là người phải nộp thuế thu nhập cá nhân, và bạn có quyền làm đơn khiếu nại như ở phần 2.

Trong trường hợp 2 bên thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thì bạn nên xem xét quy định sau:

Khoản 1, khoản 2, điều 4 nghị định Số: 65/2013/NĐ-CP quy định về những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân :

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.”

Theo đó bạn nên xem xét:

+ mảnh đất đó có phải được mua lại từ người bán có một trong những mối quan hệ sau với người mua hay không : Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

+ Người được đứng tên mảnh đất đó có phải chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hay không?

Nếu thuộc một trong 2 trường hợp trên thì kể cả 2 bên đã thỏa thuận là bên mua sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì gia đình bạn cũng sẽ được miễn.

+ Thuế thu nhập cá nhân đối với đất ngoài hạn mức giao đất ở:

Theo điều 4, nghị định Số: 65/2013/NĐ-CP quy định về các trường hợp được miễn thuế, thì đối với đất được nhà nước giao, chỉ được miễn trong trường hợp quy định tại khoản 3 là:

“3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”

Như vậy thì với diện tích đất là ngoài hạn mức giao đất ở thì gia đình bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân, kể cả trong trường hợp bên bán sẽ là người nộp thuế thu nhập cá nhân.