Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024
Điều kiện, hồ sơ, trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành; c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính; d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền v
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
1. Khái niệm và các trường hợp được cấp GCN lần đầu
Khái niệm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) là chứng thư pháp lý Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. Cấp GCN lần đầu là thủ tục cấp GCN cho thửa đất chưa được cấp GCN, xác lập cơ sở pháp lý đầu tiên cho người đang sử dụng đất. Căn cứ: Luật Đất đai 2024, Điều 137 (cấp GCN quyền sử dụng đất); Điều 138 (cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất); Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Điều 28 (cấp GCN lần đầu).
Các trường hợp được cấp GCN lần đầu. Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 thì được cấp GCN lần đầu, gồm:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất.
- Bản án, quyết định của Tòa án về quyền sử dụng đất đã có hiệu lực.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước về việc giao đất, cho thuê đất.
- Đất có nhà ở, công trình xây dựng khác gắn liền với đất.
Phân tích và ví dụ. Cấp GCN lần đầu áp dụng cho đất chưa có GCN, kể cả đất không có giấy tờ nếu đủ điều kiện theo Điều 138 (sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch). Ví dụ: ông A sử dụng thửa đất từ năm 1990, có giấy tờ giao đất của UBND xã, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Ông A được cấp GCN lần đầu theo Điều 138. Ngược lại, đất đang tranh chấp hoặc vi phạm pháp luật về đất đai thì chưa đủ điều kiện cấp GCN lần đầu. Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Điều 28 quy định trình tự, hồ sơ cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân.
2. Điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân
Điều kiện cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024 (cấp GCN quyền sử dụng đất), Điều 138 (cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) và Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (cấp GCN lần đầu), hộ gia đình, cá nhân được cấp GCN khi có đủ các điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định pháp luật.
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp.
- Có giấy tờ hợp lệ theo Điều 137: giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; giấy tờ chuyển quyền; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà; hoặc thuộc trường hợp không có giấy tờ nhưng được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.
- Thửa đất không thuộc trường hợp bị thu hồi theo Điều 137 và không vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng.
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) trừ trường hợp được miễn, giảm theo pháp luật.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sử dụng thửa đất ở từ năm 1995, không có giấy tờ, không tranh chấp, UBND xã xác nhận phù hợp quy hoạch. Ông A đủ điều kiện cấp GCN lần đầu theo Điều 138 và Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Ngược lại, nếu thửa đất đang tranh chấp hoặc nằm trong quy hoạch thu hồi, ông A chưa được cấp GCN cho đến khi giải quyết xong.
Lưu ý: Hộ gia đình, cá nhân phải nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra hiện trạng, xác minh nguồn gốc, niêm yết công khai 15 ngày; nếu đủ điều kiện, cấp GCN trong thời hạn luật định.
3. Điều kiện cấp GCN đối với tổ chức
Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15) quy định cấp GCN lần đầu cho tổ chức tại Điều 137. Nghị định 101/2024/NĐ-CP Điều 28 hướng dẫn chi tiết.
Điều kiện cấp GCN đối với tổ chức:
- Tổ chức đang sử dụng đất có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất theo quy định.
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án.
- Đất trong thời hạn sử dụng, không thuộc trường hợp thu hồi theo Điều 81.
- Sử dụng đúng mục đích, phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
- Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (trừ trường hợp miễn, giảm theo pháp luật).
Căn cứ pháp lý: Điều 137 Luật Đất đai 2024; Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Lưu ý: Điều 138 chỉ áp dụng hộ gia đình, cá nhân — không áp dụng tổ chức.
Ví dụ thực tiễn: Doanh nghiệp A được UBND tỉnh cho thuê đất năm 2018, đã trả tiền thuê một lần cho cả thời hạn. Năm 2025, A nộp hồ sơ cấp GCN lần đầu. Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra: có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất, biên bản bàn giao đất, chứng từ nộp tiền thuê. Đủ điều kiện → cấp GCN. Ngược lại, nếu A chưa nộp tiền thuê hoặc đất đang tranh chấp với tổ chức B → chưa đủ điều kiện, phải giải quyết tranh chấp hoặc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước.
Lưu ý thực tiễn: Tổ chức thường vướng xác định nguồn gốc đất, đặc biệt đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trước 2014. Cần đối chiếu hồ sơ lưu trữ, xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất.
→ Tóm: đủ giấy tờ + không tranh chấp + đúng quy hoạch + xong nghĩa vụ tài chính = cấp GCN.
4. Hồ sơ đề nghị cấp GCN lần đầu
Căn cứ: Luật Đất đai 2024, Điều 137, Điều 138; Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Điều 28.
Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất gồm:
- Đơn đề nghị cấp GCN theo Mẫu số 04/ĐK (Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 137: giấy tờ về đất trước ngày 15/10/1993; giấy tờ về thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng; bản án, quyết định của Tòa án; giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (nếu chưa có bản đồ địa chính).
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất (nếu có).
- Giấy tờ chứng minh nhân thân: CCCD/hộ chiếu; giấy tờ chứng minh quan hệ hộ gia đình (nếu cấp chung).
Phân tích: Điều 138 xác định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ nhưng được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp GCN. Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục, thời hạn giải quyết: nộp tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; thời hạn không quá 30 ngày làm việc.
Ví dụ: Ông A sử dụng thửa đất từ năm 1990, không có giấy tờ. UBND xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Ông A nộp đơn Mẫu 04/ĐK kèm xác nhận của xã và trích lục bản đồ. Sau 30 ngày, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra, trình UBND cấp huyện cấp GCN.
Lưu ý: Thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, hồ sơ bị trả lại. Cần xác nhận của UBND cấp xã theo Điều 138 trước khi nộp.
5. Trình tự, thủ tục cấp GCN lần đầu
Căn cứ: Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai 2024; Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Trình tự:
- Bước 1 — Nộp hồ sơ. Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp GCN, giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có), CMND/CCCD, sơ đồ thửa đất. (Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
- Bước 2 — Tiếp nhận, kiểm tra. Cơ quan tiếp nhận ghi biên nhận, kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ. Trường hợp thiếu, hướng dẫn bổ sung trong thời hạn luật định.
- Bước 3 — Thẩm tra, xác minh thực địa. Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc, xác minh nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp. Niêm yết công khai tại UBND cấp xã trong 15 ngày.
- Bước 4 — Xét duyệt, cấp GCN. Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, trình UBND cấp huyện quyết định cấp GCN. Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày (vùng khó khăn không quá 40 ngày). (Điều 137 Luật Đất đai 2024)
- Bước 5 — Trao GCN, lưu trữ. Người sử dụng đất nhận GCN tại nơi nộp hồ sơ, nộp nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Phân tích. Điều 138 Luật Đất đai 2024 mở rộng đối tượng được cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp. Đây là điểm mới so với Luật 2013, tháo gỡ vướng mắc cho hàng triệu hộ dân thiếu giấy tờ.
Ví dụ thực tiễn. Hộ ông A sử dụng 200m² đất ở từ năm 1995, không có giấy tờ, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Ông nộp đơn tại UBND xã. Sau 15 ngày niêm yết, 30 ngày thẩm định, UBND huyện cấp GCN. Ông A được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có thể thế chấp, chuyển nhượng.
Lưu ý. Thời hạn niêm yết và thẩm định có thể kéo dài nếu có khiếu nại, tranh chấp. Người dân cần theo dõi, bổ sung hồ sơ kịp thời.
6. Xử lý các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ: Điều 137, Điều 138 Luật Đất đai 2024; Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu thuộc một trong các trường hợp Điều 138 quy định.
Điều kiện cấp:
- Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai tại thời điểm bắt đầu sử dụng.
- Được UBND cấp xã xác nhận không có giấy tờ, phù hợp quy hoạch, không thuộc khu vực thu hồi.
- Có một trong các căn cứ: hộ khẩu thường trú; giấy tờ tạm trú dài hạn; xác nhận cư trú, sử dụng đất ổn định; hoặc đất do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho từ người sử dụng hợp pháp.
Cơ chế xử lý theo Điều 138:
- Đất ở không có giấy tờ: cấp GCN kèm thu tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp, trừ trường hợp được miễn, giảm.
- Đất nông nghiệp: cấp GCN, ghi rõ diện tích, hạng đất; không thu tiền nếu trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
- Đất phi nông nghiệp khác: xem xét từng trường hợp, căn cứ hiện trạng, nguồn gốc theo Điều 137.
Ví dụ thực tiễn: Ông A sử dụng 120m² đất ở từ năm 2000, không giấy tờ, không tranh chấp, UBND xã xác nhận ổn định. Căn cứ Điều 138, ông A được cấp GCN đất ở; phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm cấp, trừ diện tích trong hạn mức được xét miễn, giảm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Trình tự: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm đơn theo Mẫu, xác nhận nguồn gốc, biên bản xét duyệt. Thời hạn giải quyết: không quá 30 ngày, tối đa 40 ngày với khu vực khó khăn.
Lưu ý: Đất vi phạm, lấn chiếm, tranh chấp chưa giải quyết: không cấp. Phải xử lý vi phạm, hòa giải, hoặc có bản án, quyết định giải quyết tranh chấp trước.
Lưu ý khi áp dụng
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
- Luật Đất đai 2024 - Điều 137 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Luật Đất đai 2024 - Điều 138 về cấp GCN đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
- Nghị định 101/2024/NĐ-CP - Điều 28 về cấp GCN lần đầu