Bình luận Điều 26 Luật Đất đai 2024: Quyền chung của người sử dụng đất
Phân tích Điều 26 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) về quyền chung của người sử dụng đất và thực tiễn áp dụng.
Điều 26. Quyền chung của người sử dụng đất 1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai. 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp. 3. Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp. 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp. 5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình. 6. Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan. 7. Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này. 8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Nguồn: Toàn văn điều luật — Luật Minh Bạch
1. Nội dung Điều 26 Luật Đất đai 2024
Điều 26 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định quyền chung của người sử dụng đất, gồm:
- Khoản 1: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Khoản 2: Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Khoản 3: Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Khoản 4: Được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Khoản 5: Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai.
- Khoản 6: Được quyền khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
- Khoản 7: Trong quá trình sử dụng đất, được Nhà nước bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định.
Phân tích: Điều 26 xác lập nền tảng pháp lý chung, áp dụng cho mọi chủ thể tại Điều 4 (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo). Các quyền cụ thể hơn (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn…) được quy định tại Điều 27–33 tùy loại đất và hình thức giao đất, cho thuê đất.
Ví dụ thực tiễn: Hộ gia đình được giao đất nông nghiệp bị người khác lấn chiếm. Căn cứ khoản 5 Điều 26, hộ được Nhà nước bảo hộ; đồng thời theo khoản 6, hộ có quyền khiếu nại đến UBND cấp xã hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân để đòi lại đất và bồi thường thiệt hại.
So với Luật Đất đai 2013 (Điều 166), Điều 26 kế thừa 7 nhóm quyền chung, bổ sung cụm "quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" trong khoản 1, đồng bộ với quy định cấp Giấy chứng nhận tại Điều 135 và đăng ký đất đai tại Điều 130.
2. Phân tích khái niệm và điều kiện pháp lý
Khái niệm quyền chung. Điều 26 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định quyền chung của người sử dụng đất — nhóm quyền phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Điều 1). Người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận.
Điều kiện pháp lý. Quyền chung chỉ phát sinh khi chủ thể thuộc Điều 2 khoản 2 (người sử dụng đất) và đáp ứng điều kiện tại Điều 26. Cụ thể:
- Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền theo quy định.
- Đất đang được sử dụng hợp pháp, không thuộc diện thu hồi theo Điều 81.
- Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác theo luật.
Ví dụ thực tiễn. Hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở — đủ điều kiện hưởng quyền chung: được cấp giấy, được bồi thường khi thu hồi (Điều 3 khoản 5), được khiếu nại, tố cáo. Ngược lại, người lấn chiếm đất chưa được công nhận không có quyền chung.
Lưu ý. Điều 26 là quyền nền tảng, các quyền cụ thể (chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp…) quy định tại các điều sau. Điều kiện pháp lý là ranh giới giữa sử dụng hợp pháp và chiếm hữu bất hợp pháp.
3. Thực tiễn áp dụng và lưu ý
Thực tiễn áp dụng. Điều 26 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) quy định quyền chung của người sử dụng đất: được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn, giúp đỡ việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Đây là quyền nền tảng, chi phối toàn bộ các quyền cụ thể tại các Điều 27-31 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn).
Ví dụ thực tiễn. Hộ gia đình có đất nông nghiệp bị thu hồi để làm đường. Căn cứ Điều 26, hộ được Nhà nước hướng dẫn, hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng; đồng thời được hưởng lợi ích từ công trình thủy lợi phục vụ cải tạo đất. Nếu cơ quan thu hồi không thực hiện đúng trình tự, hộ có quyền khiếu nại, khởi kiện theo Điều 26 và Điều 227 (khiếu nại, khởi kiện hành chính về đất đai).
Lưu ý áp dụng.
- Quyền tại Điều 26 chỉ phát sinh khi đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp (Điều 4, Điều 5).
- Quyền chung không tách rời nghĩa vụ tại Điều 31: sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới, nộp thuế, bảo vệ đất.
- Thực tiễn cho thấy tranh chấp phát sinh chủ yếu ở quyền được cấp Giấy chứng nhận và quyền khiếu nại. Cần phân biệt khiếu nại hành chính (Điều 227) với khởi kiện dân sự về quyền sử dụng đất (Bộ luật Tố tụng dân sự).
- Quyền hưởng lợi ích công trình cải tạo đất nông nghiệp thường bị bỏ qua trong thực tế; người sử dụng đất cần chủ động yêu cầu khi có công trình thủy lợi, giao thông nội đồng.
4. Kết luận
Điều 26 Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) là điều luật mở đầu Chương IV về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, ghi nhận quyền chung áp dụng cho mọi chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 2 và Điều 3 Luật này. Đây là nền tảng pháp lý xác lập tư cách chủ thể của người sử dụng đất, làm cơ sở triển khai các quyền cụ thể tại các điều tiếp theo như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, để thừa kế.
Về mặt lý luận, Điều 26 thể chế hóa Hiến pháp năm 2013 khi khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, đồng thời bảo đảm quyền của người sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Cách tiếp cận này kế thừa Điều 166 Luật Đất đai 2013 nhưng được chuẩn hóa về kỹ thuật lập pháp, gắn chặt với Điều 2 (đối tượng áp dụng) và Điều 3 (giải thích từ ngữ), bảo đảm tính thống nhất trong toàn bộ văn bản.
Thực tiễn áp dụng cho thấy ý nghĩa quan trọng của điều luật: khi cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ mặc nhiên có quyền chung theo Điều 26, từ đó mới có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngược lại, trường hợp đất bị thu hồi theo quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được bảo đảm quyền chung thông qua cơ chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại Điều 3 khoản 5 và các chương liên quan.
Kết luận, Điều 26 giữ vai trò định vị quyền của người sử dụng đất trong tổng thể chế độ quản lý đất đai, bảo đảm sự cân bằng giữa quyền của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu và quyền hợp pháp của chủ thể sử dụng đất. Việc hiểu đúng và vận dụng đầy đủ Điều 26 là điều kiện cần để thực thi hiệu quả các quyền cụ thể và giải quyết tranh chấp đất đai trên thực tế.
Lưu ý khi áp dụng
Bài viết dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm cập nhật, bao gồm:
- Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) - Điều 26